写字楼物业管理服务规范附录A

       写字楼物业管理服务规范规定了写字楼物业服务的术语和定义、服务保障、服务要求、服务质量评价与改进。 本标准适用于商业写字楼的物业服务活动,其他类型的写字楼物业服务可参照使用。


      写字楼物业管理服务规范附录A:


  (规范性附录)


  楼宇及设施设备管理


  A.1 承接查验


  A.1.1 应依据物业服务合同对新建物业开展承接查验,具体要求按《物业承接查验办法》执行。

  A.1.2 应结合实际情况,与相关方保持密切沟通,按计划开展承接查验,具体工作包括:


  接收有关技术资料;

  查验共用部位、共用设施设备;

  汇总查验发现的问题报相关方解决;

  确认现场查验结果;

  签订物业承接查验协议;

  办理物业交接手续。


  A.2 装修管理


  应按法律法规、物业服务合同,制定装修管理规定,开展装修管理活动,包括:


  受理装饰装修申请时,应告知客户装饰装修中的有关制度和规定,签订装饰装修协议,明确装饰装修禁止行为与注意事项,明确相关方的权利和义务,并整理保存装修申请、审批、验收资料等材料;巡视装修现场,发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止,如制止无效应上报有关部门处理;对装修区域内的共用部位(地面、墙面、通道、电梯前室、电梯轿厢等)进行有效防护;装饰装修产生的建筑垃圾应堆放于专门设置的堆放点,集中存放,及时外运。


  A.3 运行维护


  A.3.1 应建立健全楼宇及设施设备档案,告知、检查和督促客户安全正确使用,减少人为损坏。

  A.3.2 应合理制订运行维护方案,主动进行日常巡检和计划性保养,降低设施的故障率,延长使用寿命。

  A.3.3 应根据现场情况合理规划日常巡检的关键部位、路线、标准和频次,对巡检发现的问题进行及时处理。

  A.3.4 可建立预防性维修的管理体系,合理制订维修策略,准确掌握设施技术状态,预防故障的发生,提升服务质量。

  A.3.5 宜引入信息化管理手段,对运行、巡检、维保等数据信息进行记录和分析,实现设施设备运行维护更加“安全、可靠、经济、合理”的目的。


  A.4 绿色管理


  A.4.1 宜引入绿色管理的理念,遵循JGJ/T 391的要求,从节能减排、使用可再生能源、注重生态环保、远离污染、延长设施寿命等方面入手,为客户提供更加安全、舒适、便捷、高效的替换后化服务。

  A.4.2 宜通过移动互联网 、物联网、人工智能等新技术、新材料、新设施的应用,将设备、客户与服务有机结合,让客户参与管理,满足写字楼智能化、综合化和灵活性的变化趋势。


  A.5 管理要点


  A.5.1 楼宇本体


  A.5.1.1 应对重点进行日常巡检,如:屋面、外立面、承重结构、共用部位室内装饰等。

  A.5.1.2 应针对当地的季节特征,对共用部位进行预防性巡检,主要包括以下内容:


  易发生渗水、漏水、霉变的部位,如屋面墙面防水;易产生坠落的部位,如玻璃幕墙、干挂石材、室外广告牌/灯箱、外部悬挂件等;易冻裂的室外管道保温层;

  自爆的外立面玻璃幕墙;

  高空坠物隐患。


  A.5.1.3 应定期检查楼宇的使用状况,需要维修、更新、改造时,可参照《住宅专项维修资金管理办法》的相关规定执行。


  A.5.2 变配电系统


  按照DL 408的要求,结合客户用电需求和电力系统特点,建立健全系统运行管理制度和操作规程。并做好记录,具体工作应包含,但不限于:


  运行人员应24h值班并持证上岗,对箱变和设计无人值守的机房应定时巡视;制定配电室出入管理制度,灭火器材应按照规范配置并有效;巡查各项供电运行数据、检查变压器的温升;


  检查各项工具完备情况、应急设备/器具情况和其他设施设备情况;定期对应急电源设备进行巡查、测试和维护,确保紧急停电时能及时投入;应规范管理和使用电气绝缘用具,如高压验电器、绝缘垫、高压绝缘手套、高压绝缘靴、绝缘棒,做到放置规范、标签齐全,并保持有效;变配电设施设备每年应至少进行一次全面检修;应定期检查、维护电缆沟、强电井和配电箱等供电设施设备,确保运行正常;制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施,明确停、送审批权限,停、送电按规定提前通知客户。


  A.5.3 给排水系统


  应建立维修、保养、检测等管理机制,并做好记录。具体工作包含但不限于:


  生活饮用水应符合GB 5749的要求,涉及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康证、水质检测的要求应按照GB 17051及CJJ 140的相关条款执行;中水供水系统运行维护可参考CJJ 60的相关要求执行;每天检查一次生活泵、气压罐、排污泵、水池水箱、管道阀门,定期检查公共卫生间、管道井内的上下水管道、阀门、减压阀,集水坑、污水坑、室内外排水沟渠(井);设备运行正常,压力符合要求,仪表指示准确,无跑、冒、滴、漏现象;水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口应安装防护网;生活水泵、管道、阀门定期进行维护保养;


  集水坑、污水坑、化粪池、室内外排水沟渠(井)定期疏通清掏;排水畅通无堵塞;制定停水、爆管等应急处理程序,计划停水按规定提前通知客户。


  A.5.4 消防系统


  应按照按GB 25201要求维护建筑消防设施,建立维修、保养、检测等管理机制,并做好记录。具体工作应包含,但不限于:


  应对建筑消防设施每年至少进行一次全面检测,确保完好有效,检测记录应当完整准确,存档备查;室内消火栓水压应符合要求;消火栓箱醒目、无遮挡;水带、水枪应完好;室外消火栓、水泵接合器应完好,无损坏、埋压、遮挡、圈占现象;疏散通道、安全出口的疏散指示标志醒目、无遮挡;灭火器放置合理,无缺失、无过期,消防水池等消防储水设施水量达到规定水位;安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持90分钟以上的照明时间;消防水带每半年检查一次,应无破损、发黑、发霉现象;消防泵每月启动一次,每年保养一次;


  消火栓每月检查一次,保持消火栓箱内配件完好,阀杆每年加注润滑油并放水检查一次;消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆;保证消防用水的基本储备,确保火灾险情时的应急灭火用水;消防设施、器材和消防安全标志在位及完好;


  应定期对消防设施进行巡查,及时消除火灾隐患。


  A.5.5 电梯与升降系统


  应建立维修、保养、检测等管理机制,并做好记录。具体工作应包含,但不限于:

  建立完整的电梯安全技术档案;


  制定电梯检修和保养计划,开展日常巡视工作;配置电梯安全管理员,对电梯使用状况进行检查,发现问题应立即处理;情况紧急时,可以决定停止使用并报告有关负责人;委托并监督具备相应资质的单位按照TSG 08、TSG T5002的要求进行维保;电梯及其安全保护装置应定期检验和校验;电梯达到使用年限后,应进行安全评估达标后才能继续使用;电梯运行平稳舒适,安全防护装置齐全有效,五方通话正常;电梯机房实行封闭管理,机房内温度不超过设备安全运行环境温度,应急照明、灭火器和盘车工具齐全,并挂于显眼方便处;发生电梯困人或其它重大事件时,电梯安全管理人员应及时处理,专业维修保养人员应在20分钟内到达现场进行抢修;遇有火灾、地震等影响电梯运行和乘客人身安全的突发事件时,应迅速采取措施,停止电梯运行并报告有关负责人。


  A.5.6 空调系统


  应根据GB 50365的要求建立维修、保养、检测、节能等管理机制,并做好记录。具体工作应包含,但不限于:


  对空调系统进行清洗、消毒和空气质量测定,保证空气质量符合WS 394的要求;宜采用技术可行、经济合理的节能措施;

  锅炉(特种设备)运行维护应按TSG G0001的要求执行;定期巡查设备运行状态并记录运行参数;

  每月检查空调主机,测试运行控制和安全控制功能,分析运行数据;定期检查冷却塔电机、变速箱、布水器及其它附属设备,每年至少清洗、维护保养冷却塔一次;定期检查循环泵、冷却泵电机及泵体,每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷漆等维护保养;在每个供冷期或供热期交替运行之前,或系统停机一段时间后又重新投入运行时,应对系统所有设施设备(如冷却水循环管道、冷冻水循环管道风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等)进行严格细致的检查、清洗、测试和调整,确定正常后方能投入运行;应根据服务项目的季节特点,在供冷季结束后及时放掉冷却塔管道中的积水并关闭新风机组,防止冻坏设备;检查和调整水平衡和风平衡问题,以保证室内空调效果的均衡,提高制冷效率;采取合理的措施进行空调水质处理,减少水垢的产生,防止管道堵塞;宜合理利用楼宇自动化系统,充分发挥系统效率,在保证空调质量的前提下,杜绝能源的浪费。


  A.5.7 弱电系统


  应根据弱电系统设施配备实际情况,制定完善的管理制度,确保系统正常运作,并符合以下要求:


  定期对设备进行检修、维护和保养,出现故障及时修复,确保设备设施24h运转正常;定期备份系统软件及数据,其中视频录像存储容量应能达到30天以上,有特殊要求的参照相关规定;各项检查、检测、保养记录完整;


  通过后台定期监控各关键系统如冷冻机、空调、电梯、照明、给排水、变配电、监控、安全防范、广播会议设备、停车场管理等的运行状态,检查末端设备的工作情况,发现故障及时修复;定期收集各系统的运行数据,检查设备运行情况,优化设备运行参数;根据服务项目的气候特性,必要时冬季要关注防冻开关及风阀的工作状况。


  A.5.8 高空作业设备


  运行维护应遵守以下规定:


  应经具备资质的检测机构检验合格,保持安全装置完好并在有效期内安全运行;设备操作人员严格遵守安全规定和操作规程,严禁超载;在运行中不应随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置;定期对设备系统进行检查及保养,对提升系统进行全面测试。


  A.5.9 擦窗机


  运行维护应做到:


  专人管理,并建立完善的使用、维修、保养制度;在明显部位张贴使用须知及安全警示标识;


  操作人员应经过培训,并取得操作证后方可上机作业;检查、修理和保养,应由具有专业技术人员完成;使用时应确保不超过规定的载荷量,尽可能均匀分布载荷;只能用于外墙清洗和维护,不应做物料运输或其他用途使用;在遇雷雨、雾和风速大于10.8m/s(六级大风)等恶劣气候时,严禁使用;吊篮内不应使用高凳、脚手架和梯子等。


  A.5.10 停机坪


  运行维护要点包括但不限于:


  定期检查,确保平台上无杂物、周边5米内无漂浮物、出入通道无阻碍、防滑与排水设施工作正常;定期检查着陆区域界线灯、航空障碍灯,确保机坪周边亮灯位置不少于8个、每个方向的导航灯不少于5个;风向标3个月更换一次,周边不应有障碍物阻碍风向;确保周边灭火器、消防栓、消防电话等消防设施工作正常;定期检查周边护栏的反光漆,保证夜间救援时不阻挡飞行员视线;综合控制室专人专用、培训上岗,值班人员应熟悉各系统的操作和应用。


  A.6 检验检测


  A.6.1 可根据地基土类型、沉降速率等情况,对楼宇本体的沉降进行检测。

  A.6.2 应每年委托专业避雷装置检测单位进行1次防雷装置安全性能检测,并出具安全检测证书。

  A.6.3 应每年委托特种设备监督检验单位对电梯全面检测1次,并出具检测报告和核发电梯使用标志。

  A.6.4 高压操作、安全防护用具应委托专业测试单位测试,其中绝缘胶垫1次/年、验电笔1次/年、绝缘鞋及绝缘手套2次/年。

  A.6.5 应每年委托专业的检测单位对建筑消防设施及电气检测1次,并出具检验报告。

  A.6.6 应每半年清洗1次供水水箱,清洗后24h内取水样,送专业检测单位进行检验,要求检验合格并出具检验报告,直饮水系统可参照本规定。

  A.6.7 应每两年委托专业检测单位对机械式停车设备检测1次,并出具检验报告。

  A.6.8 应每年对压力表、万用表、兆欧表校正检测1次,对确认合格的计量、检测设备应做好记录及标识,属特种设备的压力容器、擦窗机、锅炉等应由质监局或具有资质的第三方检验,并出具检验合格证。


  参考文献


  [1]物业管理条例

  [2] 突发事件应对法

  [3] 特种设备安全法

  [4] 特种设备安全监察条例

  [5] 消防法

  [6] 住宅室内装饰装修管理办法

  [7] 物业服务收费管理办法

  [8] 物业承接查验办法

  [9] 公共场所集中空调通风系统卫生管理办法

  [10] GB/T 19001-2016 质量管理体系要求

  [11] GB/T 24001-2016   环境管理体系要求及使用指南[12] 物业管理(首都经济贸易大学出版社,2008)[13] 物业管理指南从书(中国计划出版社,2017)


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